Pirkite nuomojamą žemę - kas tai? Visi privalumai ir trūkumai

turinys

• Paveldima statybų teisė - kokie yra privalumai ir trūkumai
• žemės naudojimo
• Išeitis iš namų patenka
• Kintama turto vertė
• Nuo ko nuomotis?
• Teisinės savybės
• Nekilnojamojo turto specialistams

Pastatymas pastatytoje žemėje yra alternatyva žemės pirkimui. Tai yra daug pigiau ir tokiu būdu suteikia galimybę įsigyti turtą net ir esant ribotam biudžetui. Tačiau statyba paveldimoje žemėje turi daugybę teisinių kliūčių ir ypatumų, kuriuos reikia žinoti prieš statant. Prieš renkantis šį nekilnojamąjį turtą, privalu gerai išmanyti teisinę situaciją, kitaip gresia pikti netikėtumai.

Apeiti didelę dalį statybų išlaidų

Vokietijos įstatymai numato ne tik žemės pirkimą, bet ir ilgą laiką juos nuomoti. Tai sutaupys didelę visų išlaidų dalį nekilnojamojo turto plėtotojams. Vietoj vienkartinės pirkimo kainos, turtas nuomojamas 50 ar 100 metų. Nuoma, dar tradiciškai vadinama „nuoma“, nėra fiksuota suma, bet yra žemės vertės procentas. Nors terminas „nuoma“ vis dar yra plačiai paplitęs, jis teisiškai nebeleidžiamas.

Ši procedūra teikia didelę naudą abiem pusėms. Žemė apmokestinama. Taigi nenaudojamas statybinis sklypas tik patiria sąnaudas negaudamas grąžos. Paprastai statybinio sklypo komercinis naudojimas ne statybiniais tikslais (pvz., Žemės ūkyje ar gyvulininkystėje) yra draudžiamas, tačiau bent jau gavus leidimą. Paveldėta pastato teisė gali pasiūlyti turto savininkui tokią įdomią grąžą, kuri peržengia nekilnojamojo turto mokestį.

Nuoma - kas tai?

Nuomos atveju žemės savininkai ir nekilnojamojo turto vystytojai sudaro ilgalaikę nekilnojamojo turto naudojimo su nuoma sutartį. Turtas jau patvirtintas nekilnojamojo turto statybai. Tačiau tai, kiek toli statybinis sklypas jau buvo išplėtotas, priklauso nuo konkretaus atvejo. Teoriškai nekilnojamojo turto vystytojas gali nedelsdamas pradėti nuo pastato statybos. Tačiau jis taip pat privalo mokėti žemės nuomos mokestį nuo pirkimo sutarties sudarymo dienos.

Šios palūkanos sudaro maždaug 3–5% turto vertės. Kadangi tai gali svyruoti, grąžinimas turi tam tikrą abiejų pusių dispersiją. Pasibaigus licencijos sutarčiai, nuosavybės teisė į turtą pasibaigia. Jei turtas per tą laiką nebuvo nupirktas, jis grąžinamas turto savininkui jo nepakeitus. Tas pats pasakytina ir tuo atveju, jei savininkas nevykdo savo mokėjimo įsipareigojimų. Tai yra dvejų metų lengvatinis laikotarpis, kuriam pasibaigus žemės savininkas gali laikyti sutartį nutraukta.

Pastatytas turtas priklauso žemės savininkui, tačiau jis privalo sumokėti pagrįstą kompensaciją.

Ypatingas paveldimo statybų įstatymo bruožas yra tas, kad jis gali būti paveldimas dėl ilgų sutarties sąlygų. Taigi, sutartis pereina šio nekilnojamojo turto plėtotojo įpėdiniams. Tačiau tai taikoma tik nurodytą laiką. Įpėdiniui taip pat praėjo sutarties terminas.

Privalumai ir trūkumai

Nuomos privalumai yra nuomininkui:

• Pigus būdas įsigyti žemės
• Ženkliai sumažėjusios statybos išlaidos
• Turto ir sutarties paveldėjimas

Nuomos privalumai nuomotojui:

• Gerai užtikrintos palūkanos už kitaip nepanaudotą kapitalą
• Ilgalaikis papildomų pajamų generavimas
• Didėjančios pajamos dėl žemės nuomos
• Pasibaigus sutarčiai, bus apmokestintas pigus pastatas

Nuomos sutarties trūkumai nuomininkui:

• Jaučiate, kad turite savo namą, bet ne savo žemę
• Tam tikras netikrumas dėl metinės finansinės naštos
• Didelė atsakomybė žemės savininkui
• Žymiai sudėtingas pastatyto pastato pardavimas.

Nuomos trūkumai nuomotojui:

• Jausmas, kad turite keistą namą ant savo žemės
• Nurodyti, kad nuomininkas turtą tvarko atsargiai
• Visiška mokesčių už nuomą našta
• Ilgas laukimo laikotarpis nemokant nuomos mokesčio
• Parengti metinį turto vertinimą

žemės naudojimo

Turtui, kuris naudojamas tik gyvenamosioms reikmėms, jau yra iššūkis užtikrinti kruopštų turto naudojimą per visą sutarties laikotarpį. Naudojant tokį ilgą laiką, gana tikėtina, kad vieni ar kiti turto gyventojai juo nepasirūpins. Ypač problemiškos čia yra pomėgių atsuktuvai. Neteisėtai išmestos alyvos atliekos paprastai gali būti paskirtos teršėjui pasibaigus žemės nuomos sutarčiai. Dažnai žemės savininkas čia lieka padengti renovacijos išlaidas.

Tai dar problematiškesnė komerciniuose pastatuose, pastatytuose nuomos tikslais. Sandėlių ir gamybinių salių vartotojų svyravimai gali būti labai dideli, todėl dar sunkiau sekti faktinį turto naudojimą. Iš esmės žemės savininkas iš tikrųjų gali kompensuoti pastato vertę numatomomis žemės atnaujinimo sąnaudomis. Tačiau čia taip pat turėtų likti realybė: tektų pastatyti masyvų natūralaus akmens pastatą, kad jis vis dar būtų naudojamas po 99 metų. Mūrinius, plieninius ar medinius pastatus paprastai reikia nugriauti po 99 metų.

Išeitis iš namų patenka

Žemės savininkas tam tikromis sąlygomis turi teisę reikalauti išankstinio turto grąžinimo. Tai ypač pasakytina apie atvejus, kai galima įrodyti, kad turtas naudojamas netinkamai ar netinkamai. Savarankiškas naudojimas, priešingai, paprastai nėra įgyvendinamas žemės nuomos atžvilgiu. Čia yra nuomininkų apsauga, nes pagaliau šiam tikslui buvo nustatytas ilgas sutarties laikotarpis.

Tačiau praktiškai priversti grįžti namo nėra taip lengva. Daugeliu atvejų naudojamasi mokėjimo nutylėjimu. Tačiau per 24 mėnesius įstatymų leidėjas numato labai ilgą laiką, per kurį savininkas turi įvykdyti savo įsipareigojimus.

Be to, „netinkamas naudojimas“ taip pat yra aiškinimo klausimas. Pavyzdžiui, negalima iš esmės uždrausti išnuomoti pastatą, pastatytą pagal nuomos sutartį. Net nebūtina, kad turto savininkas būtų informuojamas apie dabartinius pastato nuomininkus. Tačiau siekiant gerų verslo ryšių abiem šalims visada patariama elgtis kuo atviriau ir skaidriau. Tai leidžia išvengti nesusipratimų ir užkirsti kelią brangiems teisiniams ginčams.

Kintama turto vertė

Trijų – penkių procentų žemės nuoma bus nustatyta sutartyje ir sutarties galiojimo metu nesikeis. Tačiau žemės kaina priklauso nuo svyravimų, kurie daro įtaką jo vertei, taigi ir nuoma. Regionuose tai gali būti labai skirtinga. Pavyzdžiui, Rytų Vokietijoje yra daug regionų, kuriuose per pastaruosius dvidešimt metų dramatiškai sumažėjo nekilnojamojo turto ir nekilnojamojo turto kainos. Namai nuo trijų iki penkių tūkstančių eurų nėra įprasti šiuose regionuose.

Priešingai, Vokietijoje yra regionų, kuriuose visų rūšių nekilnojamojo turto kainos tiesiogine prasme sprogo. Šiuo metu regionas aplink Frankfurtą prie Maino išgyvena precedento neturintį bumą. Per pastaruosius dešimt metų kainos padidėjo daugiau nei dvigubai. Kadangi daugelis bankų dėl „Brexit“ perkelia daug darbo vietų iš Londono į šį finansinį regioną, tikėtina, kad ši tendencija tęsis ilgą laiką ir dar labiau blogės.

Tačiau čia reikia tiesiog pažvelgti į rinkos dėsnius atsižvelgiant į jų logiką: Regionuose, kuriuose nekilnojamojo turto kainos yra žemos, niekas nesiūlys ant žemės pastatyto turto, o visada stengsis jį parduoti. Kai egzistuoja pirkėjo nekilnojamojo turto rinka, paveldo sprendimui paprastai tai nėra įdomu. Priešingai, strėlės regionuose sklypai yra atitinkamai brangūs. Žemės išnuomojimas paveldimam pastatui, tinkamas abiem pusėms, yra labai protingas: turtas lieka savininkui ir jis gali tikėtis didėjančių pajamų. Tačiau nekilnojamojo turto montuotojas gali būti daug ramesnis artėdamas prie savo projekto, nes taip pat atsižvelgiama į trūkumus, susijusius su turto pardavimu.

Nuo ko nuoma "> Teisinės savybės

Apmokestinimas už paveldėtą teisę į nekilnojamąjį turtą nuomotojui visada turi būti nustatomas tik tada, kai žemės vertė yra gryna, prieš statant turtą. Nors pastatytas žemės sklypas teoriškai padidėja, tačiau dvarininkas negali imti mokesčio už pastatytą turtą, kad padidintų turto vertę. Juk ne jo pastatas stovi ant jo nuomojamo turto. Tačiau šis vertinimas turi ir pranašumų savininkui: Turto apmokestinimas taip pat apskaičiuojamas pagal neapdorotą žemę.

Abiem šalims svarbu, kad įsipareigojimai būtų perduoti galimiems vėlesniems vartotojams. Tai turi būti nurodyta sutartyje, kitaip gali kilti nemažų teisinių ginčų su pastatų ar žemės pirkėjais. Tada jie paprastai sunaikina visą ant žemės pastatyto turto finansinę naudą.

Nekilnojamojo turto specialistams

Laikant gana blaiviu, susidaro toks vaizdas: Vidutinis grąžintos paskolos už pastatytą namą laikotarpis trunka 30 metų. Po to namo savininkas yra vienintelis savo turto savininkas, nebūdamas atskaitingas niekam kitam. Tačiau atėmus žemės nuomos mokestį per trisdešimt metų, taip pat padidėja nemaža suma, taigi grynų namų savininkams finansinė nauda yra gana maža.

Tačiau į grįžimą orientuotų namų statytojams viskas yra kitaip. Daugiabučių namų nuoma už nuomojamą turtą duos daug greičiau, nei tuo atveju, jei turtą reikėjo įsigyti pastatui. Be to, metinė žemės nuoma gali būti išskaičiuota kaip išlaidos, kad čia galėtų atsirasti bendra mokestinė nauda.

Nepriklausomai nuo to, kaip norėtumėte naudotis nuomojamu turtu, abiem pusėms būtinos išsamios, išsamios teisinės konsultacijos ir vandeniui nelaidi sutartis. Tik aiškus sutartinis susitarimas gali užtikrinti, kad abi šalys galėtų gauti optimalią naudą iš verslo. Tai ypač pasakytina apie tai, kai pirminiai sutartį pasirašę asmenys perleidžia ar paveldi savo teises trečiosioms šalims. Gera nuomos sutartis į šį atvejį labai atsižvelgiama ir užtikrinama, kad paveldėjimo metu negali kilti problemų.